房屋租赁未登记不影响合同效力

房屋租赁未登记不影响合约效力案情 2003年5月26日，韩X与案外人谷某将其联合所有的房屋出租给闫X，并签定了房屋租赁协议。协议中对转租、转包事项展开了誓约，闫X在出租期间，经出租人表示同意，可以展开转租、转包。2006年10月28日，经出租人韩X表示同意，闫X又将原出租合约中的部分房屋转租给刘X、马X。后因对转租合约的效力问题再次发生纠纷，2008年4月15日，刘X、马X以闫X为被告、韩X为第三人向河南省商丘市梁园区人民法院驳回诉讼，催促法院依法判令该房屋租赁合约合法有效地。

第三人韩X述称之为，原出租合约以及转租合约皆没有展开注册备案，按照城市房屋租赁管理办法应该到房地产管理部门办理登记手续，两份合约不应皆为违宪合约。另查明：原租赁合约中所所含谷某部分房产，月底2005年8月26日被虞城县人民法院继续执行拍卖会。

评析 尽管建设部实施的《城市房屋租赁管理办法》规定，租赁房屋应该展开备案注册，但是根据合同法及其司法解释的规定，不违背法律和行政法规的强制性规定的合约是具备法律效力的，而《城市房屋租赁管理办法》只是部门规章，不是法律和行政法规，对其的违背，只包含行政违规，而无法据此确认合约违宪。城市房地产管理法第五十三条规定，房屋租赁，出租人和承租人应该签定书面出租合约，誓约出租期限、出租用途、出租价格、修葺责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门注册备案。建设部施行的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定，房屋租赁实施注册备案制度。

签定、更改、中止出租合约的，当事人应该向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门注册备案。根据上述规定由此可知，我国实施房屋租赁注册备案制度，否注册不影响出租合约的生效。出租合约的注册备案制度，主要是避免国家税费萎缩和避免当事人非法租赁房屋，另一个目的则是因为房屋等不动产的交易(还包括租赁)或原作物权不应向社会审批，以确保第三人的合法权益。

根据司法解释第九条规定，法律、行政法规规定合约应该办理登记手续，但并未规定注册后生效的，当事人未办理登记手续不影响合约的效力。关于转租问题，笔者指出在以下几种情况下，转租合约应该确认为有效地： 1.房屋承租人将房屋转租给次承租人，早已获得房屋出租人的书面或者口头表示同意，这种不道德完全符合合同法第二百二十四条的规定，依循议定的合约不应确认为有效地。房屋承租人将房屋转租给次承租人，并未获得房屋出租人的表示同意，但房屋出租人告诉或者应该告诉该房屋承租人将房屋转租给次承租人并未不作赞成回应的，不应视作早已获得了房屋出租人的表示同意，该房屋转租合约有效地。

2.房屋承租人将房屋转租给次承租人，并未获得房屋出租人的表示同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合约不应确认为效力以此类推。我国合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人表示同意……合约之后有效地……承租人予以出租人表示同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人告诉承租人转租后可能会产生两种态度，一种是表示同意，一种是不表示同意。

如果出租人表示同意转租，那么转租合约有效地;如果出租人不表示同意转租，那么就意味著出租人有权中止其与承租人之间的房屋租赁合约，如果出租人中止该合约，转租合约也就违宪。因此，在房屋出租人不知情情况下的转租合约归属于效力以此类推的合约。3.房屋承租人将房屋转租给次承租人，予以房屋出租人表示同意，房屋出租人在告诉该事实后，虽赞成房屋转租，但并未与承租人中止原出租合约，该房屋转租合约也不应有效地。

合同法规定，承租人予以出租人表示同意转租的，出租人可以解除合同，并没规定合约违宪。因此在出租人明确提出中止原房屋租赁合约的情况下，转租合约应予以中止。裁判 梁园法院指出，2003年5月26日，被告闫X与第三人韩X签定的房屋租赁合约，是双方当事人现实意思的回应，合约内容合乎法律规定，有误有效地合约。根据合同法的有关规定，承租人经出租人表示同意可以将出租物转租给第三人。

基于原出租合约，被告闫X又将出租房屋转租给原告刘X、马X，且已同意出租人韩X表示同意。转租合约的签定是双方当事人现实意思的回应，且不违背法律规定，不应确认为有效地合约。第三人韩X述称之为，原出租合约以及转租合约皆没有展开注册备案。

按照城市房屋租赁管理办法应该到房地产管理部门办理登记手续。两份合约不应皆为违宪合约的观点，法院指出，根据《中华人民共和国合同法》规定“依法正式成立的合约，合为到时生效。

法律、行政法规规定应该办理批准后、登记手续生效的，依照其规定”。对合约的效力确认应该依法律规定和行政法规不尽相同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应该签定书面出租合约，誓约出租期限、出租用途、出租价格、修葺责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门注册备案。”该条款未将注册备案作为合约生效的条件，条文中的“并”只是提倡性条款而不是强制性条款。

因此，该条款并不是合约生效的条件。我国合同法以充份认同意思自治权为原则，在合约违宪的确认标准上采行严苛原则，其目的是希望交易、繁荣经济。

故对第三人指出合约违宪的观点，法院依法未予反对。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于限于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的说明(一)》(以下全称司法解释)第九条第一款，裁决如下：2006年10月28日原告刘X、马X与被告闫X签定的房屋转租合约为有效地合约。涉及法规 城市房地产管理法第五十三条规定，房屋租赁，出租人和承租人应该签定书面出租合约，誓约出租期限、出租用途、出租价格、修葺责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门注册备案。

建设部施行的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定，房屋租赁实施注册备案制度。签定、更改、中止出租合约的，当事人应该向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门注册备案。以下几种情况下，转租合约应该确认为有效地： 1.房屋承租人将房屋转租给次承租人，早已获得房屋出租人的书面或者口头表示同意，这种不道德完全符合合同法第二百二十四条的规定，依循议定的合约不应确认为有效地。

房屋承租人将房屋转租给次承租人，并未获得房屋出租人的表示同意，但房屋出租人告诉或者应该告诉该房屋承租人将房屋转租给次承租人并未不作赞成回应的，不应视作早已获得了房屋出租人的表示同意，该房屋转租合约有效地。2.房屋承租人将房屋转租给次承租人，并未获得房屋出租人的表示同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合约不应确认为效力以此类推。我国合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人表示同意……合约之后有效地……承租人予以出租人表示同意转租的，出租人可以解除合同。

”房屋出租人告诉承租人转租后可能会产生两种态度，一种是表示同意，一种是不表示同意。如果出租人表示同意转租，那么转租合约有效地;如果出租人不表示同意转租，那么就意味著出租人有权中止其与承租人之间的房屋租赁合约，如果出租人中止该合约，转租合约也就违宪。因此，在房屋出租人不知情情况下的转租合约归属于效力以此类推的合约。

3.房屋承租人将房屋转租给次承租人，予以房屋出租人表示同意，房屋出租人在告诉该事实后，虽赞成房屋转租，但并未与承租人中止原出租合约，该房屋转租合约也不应有效地。合同法规定，承租人予以出租人表示同意转租的，出租人可以解除合同，并没规定合约违宪。

因此在出租人明确提出中止原房屋租赁合约的情况下，转租合约应予以中止。

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