以房屋租赁合同作为债权担保应如何认定？

简介：房屋租赁合约是尤为少见的合约，环绕该类合约引起的纠纷也不少。那么，以房屋租赁合约作为债权借贷引起的法律纠纷，你见过吗？这类债权借贷的性质要如何确认？ 2013年10月9日，王某向江某借款二十万元，双方签定了两份《借款合约》，一份写明：“甲方向乙方借款二十万元，借款期限为1个月，自2013年10月9日至2013年11月8日，借款月利率为同期银行贷款利率的四倍，甲方在借款期限届满时重复使用偿还债务本金，且甲方有权提早偿还债务上述借款，甲方应付利息按实际用款天数计算出来。”该借款合约办理了公证。

另一份《借款合约》写明：“王某(乙方、借款人)因工程施工必须向江某(甲方、出借人)借款二十万元;借款期限为1个月，自2013年10月9日至2013年11月8日;借款期内月利为2分，利息按月承销，借款方如果无法如期偿还付息，则每逾期一日按欠款金额的每日万分之八附加费违约金;借款方强迫用西城区某房屋15年出租权做到抵押，届满无法交还贷款方的贷款，贷款方有权处置抵押品，借款方届满如数归还贷款的，抵押权歼灭”。同时双方还签定了《房屋租赁合约》一份，誓约2013年10月9日，王某(甲方、出租方)将其坐落于北京市西城区某房屋租赁给被告江某(乙方、承租方);房屋租赁期自2013年10月9日至2028年10月8日;租金标准为15 000元/年，租金总计225 000元;租金15年恒定，自2013年起，双方可协商对租金展开调整，有关调整事宜由双方自行誓约;租金缴纳时间：2013.10.19;若乙方不缴纳或者不按照誓约缴纳租金约10日甲方有权单方解除合同交还该房屋，并且乙方要按月租金的0.8%向甲方缴纳违约金。” 原告王某现主张中止《房屋租赁合约》，被告江某缴纳违约金14400元、闲置房屋租金10000元，并赔偿金占据房屋的损失。

被告称之为原告向自己借款20万元，以签定《房屋租赁合约》的方式为借款获取借贷，原告答允如果不能偿还20万元钱，被告用诉争房屋15年的出租权冲抵借款。【法院裁决】 对王某诉请证实双方签定的出租合约月底2014年6月16日中止，进而拒绝江某缴纳租金、违约金、赔偿损失之诉讼请求，法院未予反对。【案件分析】 本案的争议焦点是以房屋租赁合约作为债权借贷的效力应该如何确认?下面，将一一分析： (一)签定房屋租赁合约作为债权借贷归属于什么性质的借贷? 在现行法律上，其不属于权利质押，也不属于让与借贷，是法律没规定的一种新型借贷方式。(1)不是一种权利质权，因为用债权成立质权，是债务人将自己或者他人的债权质押给债权人，用质押的债权借贷债务的遵守。

而本案中并不是用诉争房屋的承租权成立债权质权，因为双方没要对承租权展开质押的意思，承租权就是债权人拥有的另一个债权，不不存在用自己的债权展开质押的问题。(2)不是一种让与借贷。因为让与借贷是将物的所有权移往于借贷权人，在债务无法清偿时，借贷权人就该标的物以求优先受偿。

从概念上分析解读，让与借贷是一种物的借贷，归属于借贷物权。而本案中债务人无法清偿时，房屋租赁合约生效，借贷权人有权租用房屋，获得房屋承租权，而不是就房屋展开优先受偿，而承租权是一种债权，所以签定房屋租赁合约以出租权做到借贷也并不是一种让与借贷。现有的法定借贷方式外延无法覆盖面积本案的情形，所以其应该是一种法律没规定的新型借贷。

(二)作为借贷的房屋租赁合约的效力应该如何确认? (1)双方签定房屋租赁合约作为债权借贷，是为了构成一种不受契约权利原则和借贷之经济目的的双重规范的债权借贷关系。相对于让与借贷来讲，签定房屋租赁合约作为债权借贷是为小额债权原作借贷的一种更加灵活性变通的方式。

(2)为了不遏止市场经济的灵活性，希望交易活动。房屋租赁合约作为一个独立国家的合约，归属于依法正式成立的合约，对当事人具备法律约束力，当事人应该按照合约誓约遵守自己的义务，不得私自更改或者解除合同。除非是《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的几种情形，否则无法只能确认合约违宪。(3)双方议定房屋租赁合约时其意思回应是完全一致的，是现实的。

因为双方在签定房屋租赁合约的时候誓约“当借款无力偿还债务时，本合同生效，至偿还全部本息日起至。”该合约是一个所附生效条件的合约，双方签订合同的现实意思就是如果借款届满清偿，房屋租赁合约不生效;如果借款届满无力偿还债务，房屋租赁合约生效，债权人获得房屋承租权。双方早已并没伪善回应，所以双方的意思回应是现实的，合约应该是有效地的。

(三)必须偿还打算时间 江某主张双方誓约“借款方强迫用西城区某房屋15年出租权做到抵押”，但该誓约于法无据。双方签定的《房屋租赁合约》誓约江某不缴纳或者不按照誓约缴纳租金约10日的，王某有权单方解除合同交还该房屋。但该合约对租金遵守期限誓约不具体，根据法律规定，“遵守期限不具体的，债务人可以随时遵守，债权人也可以随时拒绝遵守，但应该给对方适当的打算时间”，王某并未获取充份的证据证明其向江某主张了租金而江某未予缴纳，故对王某诉请证实双方签定的出租合约月底2014年6月16日中止，进而拒绝江某缴纳租金、违约金、赔偿损失之诉讼请求，法院未予反对。

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