41家上市房企销售额增长50% 并购仍是规模“推手”

近日，上市房企相继发布2017年销售业绩。不受整体市场向好影响，大部分企业的销售规模袭港大幅度快速增长。根据中原地产统计资料，41家上市房企合计销售额高达43782亿，同比下跌50%。

这一涨幅显著低于全国平均水平，表明出有大中型房企的优势显著。很多企业在前三季度就已达成年度销售目标，并在四季度更进一步冲高。也有一些企业的销售数据在四季度经常出现刹车，这一方面源自调控政策带给的市场降温；另一个因素则是企业主动为2018年储备业绩。

在中国房地产发展史上，类似于的情况曾经常出现过。但倒数两年都保持比较高速快速增长的情况，此前仅有2009年和2010年的先例。有机构指出，今年的楼市将在大概率上转入小年，市场整体销售规模很难更进一步不断扩大，但大型房企的优势依然引人注目，并有可能之后保持上佳展现出。

大型房企优势突显在房地产销售的大年里，普上涨沦为上市房企业绩的主要特征。中原地产统计资料的41家上市房企中，仅有瑞安房地产一家企业的销售额经常出现下降，降幅为7%，其余40家房企均经常出现下跌。

其中，融创、融信、众安房产三家公司的销售额增幅多达100%。由于在收购市场提供大量货值，2017年融创的销售规模超过3652亿元，下跌了143%。碧桂园、万科、恒大三家房企的销售业绩皆迈过5000亿大关，这一纪录前所未有。

其中碧桂园销售额快速增长73.4%，超过5508亿元，多达万科的5299亿元，勇夺年度销冠。恒大构建销售额5009亿元。在第二梯队房企中，龙湖、旭辉、世茂的销售规模皆首度突破千亿。

由于市场向好，大部分房企在前三季度就已完成了年度销售计划，并在四季度上升脚步。有房企人士向21世纪经济报导回应，这一方面是因为调控效果相加，造成整体市场降温；另一方面则是企业主动刹车的结果，其目的是为2018年储备业绩。但也有部分房企将焦点放到年末。如世茂在12月构建销售规模120.7亿元，沦为全年销售最低的月份。

较11月环比下降19%，也比83亿的月度平均值销售规模高达44.5%。与全国平均水平比起，上市房企的销售增长速度显著更高。

根据国家统计局的数据，2017年前11月全国商品房销售额快速增长12.7%。这与全年的销售水平十分相似，但显著高于41家上市房企50%的销售增幅。中原地产首席分析师张大伟指出，在拿地、融资、品牌溢价等方面的优势变换，使得大型房企的展现出显著高于中小企业。特别是在在2017年下半年调控政策更进一步加码之后，这种优势更加突显。

这种优势还反映为市场集中度提升。根据易居克而瑞统计资料，2017年TOP100房企的集中度超过55.5%，比2016年提高10.7个百分点。其中，TOP10房企的市场占有率堪称超过24.1%。

收购仍是规模推动者由于三四线楼市的超强预期火热，2017年的销售规模多达2016年创历史新纪录，完全沦为定局。因此，房企销售规模水涨船高，也并不出人意料。除大型房企外，一些小型上市房企的业绩也经常出现提高。

曾因业绩倒数两年亏损而被戴着上*ST帽子的铁岭新城，前三季度的利润规模下跌了132%，其余多项指标都有明显改善。部分曾身陷三四线城市的小型非上市房企，也随着这轮去库存而以求扭转局势。多数机构指出，2017年大部分房企的业绩都能袭港较好快速增长，亏损现象虽然不存在，但不应是少数。

在中国房地产发展史上，类似于的情况曾经常出现过。但倒数两年都保持比较高速的快速增长，此前仅有2009年和2010年的先例。

按照历史经验，2018年市场再次保持高速快速增长的可能性微乎其微。大部分券商在公布2018年房地产市场策略报告时，皆将销售面积预期原作为零增长或负增长（个位数）。

这也解释，今年房地产市场步入小年，已成大概率事件。但五谷丰登证券依然指出，主流房企的销售规模未来将会沿袭更佳展现出。其理由在于，2018年龙头货值充裕、楼市景气度仍保持在高位。

且在现阶段，房地产行业市场集中度提升的趋势不可逆转。事实上，随着住建部将2018年的棚改目标以定在580万套，低于此前500套的预期。大多数机构指出，库存已大量消化的三四线楼市，有可能借以获得一定的承托，全国整体销售情况也会过分乐观。

五谷丰登证券回应，并购吞并、合作拿地仍将是房企规模较慢提高的最重要推动者。在自身强劲的销售能力和产品能力基础上，收购及品牌输入、小股策画沦为大中型房企较慢提高规模的强劲助推器。据该机构统计资料，2017年传统四强劲招保万金的销售额权益占到比平均值只有70%左右。

但无论大中型房企还是小型企业，未来的销售利润都将无法确保。张大伟回应，虽然2017年企业拿地溢价率广泛不低，但由于土地底价显著下降，土地价格依然有所下跌。加之融资成本的提升，以及限价令等政策的不存在，房企的利润空间将之后被传输。

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