关于商品房买卖认购书定金适用问题分析意见

概要：一般来说，商品房认购书是商品房买卖双方在签定商品房预售合约或商品房现房买卖合同之前所签定的文书，是对双方交易房屋这一不道德的预先证实。一般来说，商品房认购书是商品房买卖双方在签定商品房预售合约或商品房现房买卖合同之前所签定的文书，是对双方交易房屋这一不道德的预先证实，以及对于交易房屋有关事宜的预先及可行性制订。

为什么在商品房交易的过程中，总是经常出现买卖双方签定认购书的步骤，而在其他种类的买卖合同中则少有拒绝先行签定认购书的情况呢。因为房屋的价值及其在生产生活中的重要性对于股份人来说，影响鉴巨。并且与开发商比起，股份人显著正处于劣势地位，一旦首次就签定月购房合约，其后答应，则违约责任极重。鉴于此，法律出于公平正义的角度，在天平两端分别减少有所不同重量的砝码，使得买卖双方正处于比较公平的角度，对商品房交易的过程展开了规范，原作了认购书前置和定金借贷两个调节方式。

法律可行性检视商品房交易过程时，原作了认购书前置的环节，使得股份人不必匆忙要求否出售房屋，而是通过认购书的形式瞄准了意欲出售的房屋，还取得了一定的一再考虑到时间，经深思熟虑后方与开发商协商，而非签定月的合约，很大的确保了股份人的利益。而定金方式的原作，则是车站在开发商及市场、经济效率的角度作出的自由选择，为避免股份人签定股份合约后，不免答应，造成开发商利益损毁，法律又以定金的方式展开借贷，如股份人在誓约的时间内不与开发商协商、或蓄意磋商的，已缴纳的定金未予归还。这样股份前置和定金借贷两种方式的插手，基本构建了商品房交易过程中形式上的公平正义关系，均衡了买卖双方的利益。

二、认购书中定金条款的一般限于 (1)股份人不遵守签下义务 即股份人无正当理由不遵守签定本合同(相对于购票合约来说)义务，造成没能签定商品房买卖合同之情形。股份人在股份房屋后，因种种原因不愿再行议定商品房买卖合同，因此不遵守如期与开发商签定本合同的义务，限于定金罚则实属应该。

但是，在股份人蓄意遵守签下义务的情况下(如股份人要修改大量合同条款、股份人拒绝更改缴纳方式等等)，如何辨别股份人的罪过，不存在一定的艰难，也使得在蓄意磋商的情况下，定金罚则的限于面对艰难。这就拒绝开发商在与蓄意股份人协商合约的时候要留意核查，尽可能顺从其最初的更为合理的拒绝，拒绝接受其之后的极不合理的拒绝，而不是挂出有拒绝接受协商，拒绝接受修改的态度，这样才不利于股份人蓄意的证实。(2)开发商不遵守签下义务 因开发商罪过造成双方最后无法签定购房合约的情形有可能有多种，如在房价下跌较慢的情况下，开发商将股份人股份的房屋又卖给他人、仍未不具备预售条件等，也限于定金罚则。

(3)《商品房买卖合同说明》第四条下半部分， 因不能归责与当事人双方的事由，造成商品房买卖合同无法议定的 ，不限于定金罚则。但是在实践中应该展开增大说明，如在《商品房买卖合同》的签定中，一方明确提出了对另一方有利的补充协议等形式的条款，而对方未予拒绝接受且主张双方按照原先的合约内容签订合同的，如明确提出新的条款的一方拒绝接受签定原合约的，则不应确认其违背了认购书之誓约，限于定金罚则。三、商品房交易流程设计中的认购书及定金 就北京地区来说，商品房交易是如下几个环节的人组：获取材料审查资质、签定认购书交付给定金、资格审查通过、协商月合约、签定月合约。

由于北京地区的特殊性，作为插手因素的资质审查，使得原本非常简单的商品房交易流程逆的比较简单。很多开发商，在设计商品房交易流程时，将资质审查因素放在了更加合乎自己利益的方位，使得定金借贷方式既借贷了本合同的签定，又借贷了通过资质审查的允诺。在股份人不合乎购房资质的情况下，也意欲限于定金罚则(即便早已通过股份人书面确保的方式，允诺其有购房资格，而限于定金罚则)，我实在是不合理的。

定金借贷不应仅有借贷本合同的签定，使之在此之外，又分担通过资质审查的允诺，只不过是减轻了股份人的义务，超越了原本均衡的天平。开发商的目的，不应在于已完成房屋交易，而非本末倒置的执着定金利益，并且即便意欲执着定金利益，开发商也往往通过诉讼的方式构建定金罚则，不论胜负，时间成本上，早已损失了。以我显然，拟合的商品房交易流程有误如下： (1)核查资格(材料获取)--(2)核查通过--(3)签定认购书及缴纳定金--(4)协商月合约--(5)签定月合约。退而求其次，为如下方式： (1)核查资格(材料获取)--(2)签定认购书及缴纳定金--(3)核查通过--(4)协商月合约--(5)签定月合约。

最次，为如下方式： (1)签定认购书及缴纳定金--(2)核查资格(材料获取)--(3)核查通过--(4)协商月合约--(5)签定月合约。四、可探究的其他方式 上述拟合商品房交易流程，虽然公平，但在实践中有可能不存在一些障碍。

如股份人在当前不符合核查资格，但可预期符合的情况下，想要瞄准心仪的房屋，防止在符合核查资格之前开发商将房屋出售。这样的情况实多，也减少了双方在顺利签订合同之前的成本和不确定性。

鉴于此，可以通过完备第二种交易流程，再度分配股份人和开发商双方的砝码。在用定金同时借贷资格核查和主合同签定的情况下，当股份人不符合资格审查时，誓约扣减一定比例的定金作为违约金;在定金只借贷主合同签定的情况下，股份人经核查不符合股份资格时，双方可自行誓约债权人条款。这样，可以敦促股份人大力促使资格审查，又不至于过分减少其开销，合乎公平交易的原则。

作者：北京兰台律师事务所 盖皓律师股权激励新规重点条文解析概要：截至2015年年底，发售股权激励计划的上市公司总共有808家，牵涉到股权激励计划约1110个，其中有概要：去年8月,武汉市水务局原巡视员刘东才因受贿罪被武汉市中级人民法院被判有期徒刑14年。

本文来源：9博体育官网-www.mrchriskelly.com