房地产抵押合同详解

房地产抵押合约编撰房地产抵押合约是指债务人或者第三人不移转对房地产的占据，将房地产作为债权借贷而与债权人达成协议的具体互相权利义务关系的协议。房地产抵押合约是主债权债务合约的从合约，抵押人是获取特定房地产作为抵押物借贷债权构建的债务人本身或债务人以外的第三人，抵押权人是债权人。当债务人不遵守债务时，抵押权人有权依法主张就拍卖会该房地产的价款优先受偿。房地产抵押合约具备从属性。

《物权法》第172条规定：成立借贷物权，应该依照本法和其他法律的规定议定借贷合约。借贷合约是主债权债务合约的从合约。

主债权债务合约违宪，借贷合约违宪，但法律另有规定的除外。所以，一般说来，主债权债务合约违宪，抵押合约也违宪。合约特征 房地产抵押合约具备如下法律特征： （1）房地产抵押合约是一种从合约。房地产抵押合约必需以成立主债的合约的不存在为前提才能正式成立，它是主债的债权人与主债的债务人或第三人之间强迫议定的以获取房地产作为借贷主债遵守的从合约。

房地产抵押合约随主债的歼灭而中止。（2）房地产抵押合约的标的不能是不动产和特定物。

土地和房屋具备不能移动性，也不可以其他土地和房屋来替换，否则其价值就更容易发生变化。房地产抵押合约不能在房地产所在地遵守，也不能以合约誓约的房屋、土地来遵守。（3）房地产抵押合约是诺成性合约。

根据合约的成以否以交付给标的物为要件，可将合约分成实践性合约和诺成性合约。实践性合约是除当事人意思回应完全一致外，还必需交付给标的物才能正式成立的合约，而诺成性合约是当事人意思回应完全一致才可正式成立的合约。

房地产抵押不以移往房地产的占据为特征，所以房地产抵押合约的正式成立并不以转以标的物和前提，它归属于诺成性合约。（4）房地产抵押合约是要式合同。

要式合同和非要式合同的区别在于：前者必需采行特定的形式，而后者并不以采行特定的形式为要件。房地产抵押人和抵押权人应该采行书面形式签定房地产抵押合约，还应该向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押注册，由此可见，房地产抵押合约归属于要式合同。

合约内容 房地产抵押合约是指债务人或者第三人不移往对房地产的占据，将该房地产作为债权的借贷而与债权人达成协议确认彼此权利义务关系的协议。房地产抵押合约必需以书面形式签定。根据《担保法》第39条和《城市房地产抵押管理办法》第26条的规定，房地产抵押合约的内容主要还包括以下条款： 1.抵押人、抵押权人的名称或者姓名、住所。

还包括抵押人和抵押权人的名称（姓名）、国籍、住所、法定代表人等。抵押权人往往就是主债权的债权人；抵押人则既可以是主债权的债务人，也可以是第三人，但他们都必需对抵押的房地产有处分权。

2.主债权的种类、数额。即房地产抵押所借贷的债权的种类和数额。

房地产抵押合约的议定是为了借贷主债权的构建，因而抵押合约中首先应该具体被借贷的主债权的种类和数额。3.抵押房地产的均须、名称、状况、建筑面积、用地面积以及其他有关抵押房地产的基本情况。

4.抵押房地产的价值。具体抵押房地产的价值是保证抵押权需要获得清偿的另一最重要条件。抵押房地产的价值可以由抵押当事人双方协商誓约，也可以经由房地产评估确认，但法律、法规规定必需评估的除外。5.抵押房地产的占管人、闲置管理方式、闲置管理责任以及车祸损坏、灭失的责任。

由于抵押权人的原作需要移往抵押物的占据，具体抵押房地产的占到管人对抵押房地产的管理义务i就变得十分最重要。6.债务人遵守债务的期限。

债务人遵守债务的期限是指主债权的债务人向债权人遵守债务的时间界限。抵押权只有在主债务人不遵守届满债务时才能构建。

因此，在抵押合约中具体债务人遵守债务的期限是判断债务人否遵守届满债务的时间标准，也是确认抵押权可以构建的时间标准。我国《城市房地产抵押管理办法》第17条规定：“有经营期限的企业以其所有的房地产原作抵押的，所借贷债务的遵守期限不应该多达该企业的经营期限。”第18条规定：“以具备土地用于年限的房地产原作抵押的，所借贷债务的遵守期限不得多达土地使用权转让合同规定的用于年限乘以早已用于年限后的剩下年限。

” 7.抵押权灭失的条件。抵押权的灭失，将造成抵押权人主债权构建确保的失去。所以，抵押当事人不应在合约中对抵押权灭失的条件做出誓约。

《担保法》第52条规定：“抵押权与其借贷的债权同时不存在，债权歼灭的，抵押权也歼灭。”对于房地产抵押期限，最高人民法院《关于限于（中华人民共和国担保法）若干问题的说明》第12条规定：“当事人誓约的或者注册部门拒绝注册的借贷期问，对借贷物权的延续不具备法律约束力。借贷物权所借贷的债权的诉讼时效完结后，借贷权人在诉讼时效完结后的二年内行使借贷物权的，人民法院应该不予反对。

”不过，法律效力更高的《物权法》修改了这一司法解释中行使借贷权的期限，其第202条规定，“抵押权人应该在主债权诉讼时效期间行使抵押权；并未行使的，人民法院未予维护”，从而大大缩短了抵押权的行使期限。8.违约责任。违约责任是合约当事人不遵守或没几乎履行合同义务所应该分担的法律责任。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不合乎誓约的，应该分担继续履行、采行补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人也可以誓约因一方债权人时应该根据债权人情况向对方缴纳一定数额的违约金，也可以誓约因债权人产生的损害赔偿数额的计算方法。

9.争议解决问题方式。争议解决问题方式是抵押合约双方当事人对抵押合约有可能产生的争议的解决问题方式的誓约。争议解决问题方式一般还包括协商、调停、仲裁或者诉讼。10.抵押合约议定的时间和地点。

11.双方誓约的其他事项。此外，《城市房地产抵押管理办法》第28条规定，以开建工程抵押的，抵押合约还应该写明以下内容：（1）《国有土地用于权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的编号；（2）已交纳的土地使用权出让金或须要交纳的相等于土地使用权出让金的款额；（3）已投放开建工程的工程款；（4）施工进度及工程完工日期；（5）已完成的工作量和工程量。法律效力 依照《城市房地产抵押管理办法》的规定：房地产抵押合约自签定之日起三十日内，抵押当事人应该到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押注册。国家实施房地产抵押注册制度，也就是说必需到房地产注册主管部门办理抵押注册。

房地产抵押合约自抵押注册之日起生效。因此，房地产抵押注册作为抵押合约生效的要件，当事人议定书面抵押合约后未办理注册的视作效力未确定，房地产抵押合约必需向房地产管理部门注册后才生效。依法原作的房地产抵押，只有办理抵押登记手续后，才不受国家法律维护，否则，没法律效力。

房地产抵押合约自签定之日起30日内，抵押当事人应该到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押注册。办理房地产抵押注册，应该向注册机关交验下列文件：①抵押当事人的身份证明或法人资格证明；②抵押注册申请书；③抵押合约；④国有土地用于权证、房屋所有权证或房地产权证，共计的房屋还必需递交房屋共计权证和其他共计有人表示同意抵押的证明；⑤可以证明抵押人有权原作抵押权的文件与证明材料；⑥可以证明抵押房地产价值的资料；⑦注册机关指出适当的其他文件。抵押合约再次发生更改或者抵押关系中止时，抵押当事人应该在更改或者中止之日起15日内，到原注册机关办理更改或者吊销抵押注册。当事人权利 房地产抵押合约生效，双方当事人必需严肃遵守其权利和义务。

（一）抵押人的权利与义务 1.抵押人的权利 抵押人对抵押物具备占据、用于、处分和收益的权利。房地产原作抵押之后，抵押人在抵押期间对抵押物仍具备占据和用于的权利。

经抵押权人表示同意，抵押人对抵押标的物还具备处分和收益的权利，可将已抵押的房地产不予租赁或出让。2.抵押人的义务 抵押人有义务交给和确保抵押物，并为抵押物出售保险。

这是为了避免抵押物的价值增加。《担保法》第五十一条规定：因抵押人的不道德导致抵押物价值增加时，抵押人有义务完全恢复抵押物的价值，或者获取与增加的价值非常的借贷。《城市房地产抵押管理办法》第二十三条规定：抵押当事人誓约对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人开销。

抵押人有义务因应展开房地产注册。依据《城市房地产抵押管理办法》第30、31条规定：房地产抵押合约自签定之日起30日内，抵押当事人应该到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押注册。

房地产抵押合约自抵押注册之日起生效。抵押当事人具备获取权证资料、因应抵押注册的义务。抵押人有遵从抵押合约的义务。

抵押人不应恪守抵押合约的规定，不得伤害抵押权人的合法利益。（二）抵押权人的权利与义务 1.抵押权人的权利 抵押权人对抵押物具备支配权。抵押权具备物权特征，在侵权行为再次发生时，抵押权人有权拒绝侵害人暂停侵犯、回避阻碍、恢复原状、赔偿损失。

抵押权人具备优先受偿权。在债权得到构建时，抵押权人有权就抵押物的变价和抵押物的不动产优先受偿。2.抵押权人的义务 抵押权人具备遵从抵押合约的义务。抵押权人行使抵押权不应恪守抵押合约的规定，不得伤害抵押人的合法利益。

抵押人有义务展开房地产抵押注册。某种程度抵押权人也具备办理房地产抵押注册的义务。抵押注册 抵押合约的正式成立不相等抵押权的正式成立。房地产抵押是物权的变动，抵押合约是物权变动的原因不道德，它是抵押关系正式成立的必要条件而非充分条件。

抵押权人可因抵押合约的正式成立而产生请求权，即催促抵押人因应注册的权利，或在抵押物予以注册的情况下，催促抵押人赔偿损失的权利，但抵押权人不因抵押合约的正式成立必要获得抵押权。抵押权人在抵押物依法注册后方能获得抵押权。因此，抵押合约不应合为到时生效，抵押权自抵押物注册时正式成立。

抵押当事人应该自房地产抵押合约签定之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押注册。办理抵押注册时，应该向注册机关交验下列文件。

（1）抵押当事人的身份证明或法人资格证明。（2）抵押注册申请书；抵押合约。（3）抵押当事人的抵押物的《国有土地用于权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共计的房屋还必需递交《房屋共计权证》和其他共计有人的表示同意抵押的证明。

（4）可以证明抵押人有权原作抵押权的文件与证明材料。（5）可以证明抵押房地产价值的资料。（6）注册机关指出适当的其他文件。注册机关经审查，凡权属确切、证明材料齐全，合乎抵押条件的，应该在法院注册之日起7日内不予注册。

对未予注册的，应该书面通知申请人。房地产抵押合约自抵押注册之日起生效，不受法律维护。未办抵押注册的，抵押合约违宪，抵押权也就不正式成立，抵押合约的目的无法构建，但合约目的否构建并不影响合约本身的效力。

此时，抵押权虽并未正式成立，抵押合约仍对当事人有拘束力，有罪过的一方应该分担违约责任。这是因为抵押人的责任范围内的抵押物没能注册造成抵押权无法正式成立，抵押权人将有可能蒙受损失而抵押人却可以减免担保责任，其结果有利于抵押权人而有利于抵押人，故除合约违宪的原因外，抵押物没能办理注册的责任多在抵押人。在主债权并未不受清偿，抵押物又因抵押人债权人未办理注册的，抵押人承担责任的依据是抵押合约。

因抵押人没能遵守抵押合约的义务而使抵押权无法正式成立，抵押权人不得而知对抵押标的物行使抵押权，其所遭受的损失是失去合约誓约的抵押标的物的变价优先受偿并对付第三人的权利，在此，抵押人所不应分担的不是担保责任，而是违约责任。抵押人分担违约责任的范围依其罪过而以定，但无法多达抵押合约誓约的抵押标的物的变价。

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