招商蛇口2017年销售突破千亿 “社区、园区、邮轮”三驾马车

距离2017年完结将近一个月的时候，招商蛇口发布公告称之为，前11月总计签下销售金额约1026亿元这也使得招商蛇口在重组上市后两年后达成协议了千亿销售目标。早在2015年底重组上市之初，招商蛇口之后明确提出千亿规模、百亿利润的目标。2016年底拒绝接受观点地产新媒体采访时，招商蛇口总经理许永军也对千亿目标具体对此称之为：现在的布局都是为先前业绩打基础，坚信经过公司上下一心的希望，构建这个目标不必须太久的时间。在楼市调控趋紧的2017年，房企们都在加快抢占市场，千亿逐步沦为房企规模的分水岭。

千亿目标的已完成，基本确保了这家老牌房企在规模竞争日益白热化的房地产行业不打散，但是，招商蛇口似乎还有更大的目标。作为城市和园区运营服务商，招商蛇口于是以带着它的PPC模式走向世界，通过前港-中区-后城港产城同步，增进城市、区域的人与自然有机发展，目前已在北京台湖、广州番禺、深圳光明、上海宝山、重庆金山等十多个项目展开拷贝。重组前后的规模分水岭对比重组前的销售数据，2014年、2015年招商地产销售水平基本坐落于500亿水平左右（由于重组，2015年12月招商地产未透露销售数据）。

2016年重组后，招商蛇口销售数据皆有进步的快速增长，2016年总计销售额约739.34亿元，而2017年年度较2016年快速增长52.54%约1127.79亿元。招商蛇口重组前后销售业绩数据来源：企业公告、观点指数虽然2016-2017年两年房地产市场整体渐趋火热，对各家房企的销售获取了莫大的协助，但是对于招商蛇口来说，更加主动的土储策略是其超过千亿目标的原因之一。

据观点指数查询招商蛇口公告，2017年度，该公司共计取得56个项目，而在2016年以及重组前的2015年、2014年，招商蛇口取得的新土储项目合计分别为25宗、14宗以及27宗。从拿地产于来看，招商蛇口依旧沿袭以往风格，大力布局一二线城市。

其中，2017年已公告透露的40个项目中有过半项目坐落于国内热点城市，还包括北京、上海、杭州、苏州、广州、佛山、厦门、武汉、重庆等。数据表明，2017年度，招商蛇口取得的土地面积总计398.76万平方米，计容建筑面积839.24万平方米，权益建面514.35万平方米，拿地权益代价488.24亿元。

而在2016年全年，招商蛇口总计追加土地面积350.24万平方米，计容建筑面积608.86万平方米，权益建面413.31万平方米，拿地权益代价509.63亿元。重组前两年，即2014年与2015年（2015年12月因重组未透露新的获得土地情况），招商蛇口在追加土储方面为442.06万平方米与116.36万平方米，计容建筑面积724.34万平方米与371.91万平方米，权益建面591.77万平方米与174.84万平方米，拿地权益代价228.29亿元与89.02亿元。

对比重组前后招商蛇口的拿地情况可找到，不管在拿地面积、权益建面或是拿地权益代价，招商蛇口在重组之后都更加主动。其中，以权益代价尤为显著，重组前，拿地成本较高的为2014年的228亿元；重组后，拿地成本剧增至五百亿左右水平。招商蛇口重组前后追加土地面积、建筑面积及权益建面数据来源：企业公告、观点指数招商蛇口重组前后追加土地成交价总价与权益代价数据来源：企业公告、观点指数同时，归功于2016年来更加保守的拿地，2017年招商蛇口前11月销售金额之后已突破千亿，月销售金额比2016年均有大幅度提高。

数据表明，2017年，招商蛇口月平均值销售金额93.98亿元，而2016年这一数据是62.3亿元。另据年报表明，除公开发表招拍挂市场获得的小规模住宅、商业研发土地资源以外，招商蛇口还在深圳蛇口、前海、青岛工业园园等片区，享有大量土地资源仍未研发或计划改建升级。务实财务风格的变奏曲随着房地产行业转入分化时代，房企规模大小要求其未来市场占有率。但与此前低负债、高杠杆执着规模发展有所不同，2017年对于大部分房企是以降负债为基调的一年。

招商蛇口董秘刘宁此前称之为，公司将沿袭过去的融资风格，即以银行借款为主要融资渠道。她亦坦白，考虑到公司的回款能力提升及目前较低的负债率，先前将必要再行特一些杠杆以承托发展。对于招商蛇口这一仍然保持稍务实财务风格的央企来说，虽然在拿地上更加保守了，但是总体财务依旧维持着原先的风格。

从流动比率、速动比亲率来看，招商蛇口从2014年至2017年9月完全保持在同一水平。其中，流动比率略为有上升、速动比亲率近几年则急剧减少。

招商蛇口重组前后流动比率及速动比亲率数据来源：企业公告、观点指数如图所示，招商蛇口的流动比率、速动比亲率以及资产负债率完全保持在一个较好水平，资产总额与负债总额因为重组后更为侧重规模发展呈圆形稳步增长状态，但资产负债率维持较好，基本保持在70%左右水平。招商蛇口重组前后资产总额、负债总额以及资产负债率数据来源：企业公告、观点指数从盈利能力来看，重组以前招商蛇口同期的净利润基本保持恒定，年终净利润基本保持在40亿元至50亿元之间。而在重组后的首年，招商蛇口于2016年年终袭港净利润为95.81亿元。

招商蛇口重组前后净利润数据来源：企业公告、观点指数重组前的招商蛇口仍然是低毛利率典型企业之一，但重组后销售毛利率除重组之初展现出较好外，随后水平有所上升。不过重组后，通过园区开发与运营、邮轮产业建设与运营等低毛利率板块夹住（最低相似60%），招商蛇口整体利润水平获得有效地优化，展现出为销售清净利率较重组前有所提高。招商蛇口重组后销售清净利率及销售毛利率数据来源：企业公告、观点指数社区、园区、邮轮三驾马车2017年，对于招商蛇口来说是在融合基础上加快发展的关键之年，目标是在5 年内转入世界500强劲、沦为中国领先的城市及园区综合开发与运营服务商。

虽然2017年提前完成了千亿目标，但是招商蛇口并不符合于销售规模的快速增长，城市和园区运营服务商的能量正在逐步获释。据招商蛇口2015年公布的三大主营业务收益盈利预测，社区板块（商品房住宅的研发业务及地产中介业务）依旧持续为其主要收益，而园区板块（区域土地的二级研发以及杨家旧城区的升级改建业务）及邮轮板块（邮轮母港及设施设施的研发建设）基本只占到营业收入比例为10%以及1%左右。招商蛇口2015年预测三大主营业务营业收入数据来源：企业公告、观点指数招商蛇口已发布的数据表明，重组之后社区板块的营业收入超强预期，但在园区板块与邮轮板块方面却并没超过预期。不过由于园区板块及邮轮板块毛利率较高，两项业务的毛利率在2015年与2016年两年均多达50%，而社区板块毛利率则基本保持在33%左右。

招商蛇口已发布三大主营业务毛利率数据来源：企业公告、观点指数重组以来，尽管新的业务的利润空间极大，但未构成规模效应，传统房地产开发短期内依然是招商蛇口尤为器重的部分。其中，社区板块业务利润占到比80%左右，园区板块业务利润占到比20%左右，邮轮板块仅有占到1%左右。招商蛇口三大主营业务利润占到比数据来源：企业公告、观点指数招商蛇口董事兼任总经理许永军在重组已完成后曾回应，招商蛇口将以传统地产为基础，把地产的收益从70%左右减少到60%，园区则20%左右提高到30%-40%，邮轮产业从3%-5%提高到10%。

目前，在园区板块方面，招商蛇口已布局全国39个城市及香港、新西兰等海外地区，除公开发表招拍挂市场获得的小规模的住宅、商业研发的土地资源以外，还在深圳蛇口、前海、青岛工业园园等片区享有大量土地资源仍未研发或计划改建升级。其中，招商蛇口在前海的土储面积约508万平方米，太子湾170万平方米，大空港深圳国际会展中心154万平方米，蛇口的持有人型物业200万平方米左右。2017年，招商蛇口分别与湖北省黄冈市蕲春县、深圳市光明新的区政府签订合作协议，与武钢集团、昆钢集团等国企签定《合作协议》，联合改建研发上述合作所在城市的土地资源。

在邮轮板块方面，招商蛇口于2016年底月开港运营的太子湾邮轮母港项目，与6家邮轮公司合作、有7艘邮轮停站、出入母港的邮轮总计118艘次、总客流数约15.91万人次。招商蛇口2017年半年报数据表明，截至2017年6月30日，招商系由布局的上海、天津、厦门、深圳等邮轮码头共计招待出入境邮轮763艘次，占到全国的72%；总计客流量179.69万人次，占到全国的85%。据报，招商局在全球五大洲20个国家和地区投资、运营50个港口，招商蛇口作为招商局集团旗下运营邮轮业务的唯一平台，已可行性已完成深圳、厦门、上海、南通、青岛、天津邮轮母港布局，市场占有率居于行业第一。

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