大型开发商高杠杆下的蚕食路径 合作并购获得项目

通过辨别财报难于找到， 2012年－2015年几家大型房企毛利率（闻图表）表明，比起绿地、保利地产、恒大和碧桂园这几家千亿房企，万科毛利率是千亿房企中低于的；万科、碧桂园和绿地的毛利率都是上升趋势；毛利率和布局几线城市关联性很弱。市场分化与研发模式的变化，正在彰显大房企蚕食机会。

大型房企通过合作收购取得项目，对其业绩快速增长起着相当大的起到，为提升市场份额，通过并购其他项目，而非高价拿地王，既能回避市场风险，也能维持行业最重要地位，万科乃是最差的相比较。从万科上半年在购项目看，闸北不夜城板块的万科翡翠雅宾利项目构建销售金额35.82亿元，为万科业绩的提高起着最重要起到。

而该项目正是万科在去年11月操作者收购的一个重大项目原上置集团旗下的绿洲雅宾利项目。同策咨询研究部数据表明，万科、绿地、融创分列上海今年上半年销售金额的前三名。

去年同期也是这三家企业，但今年万科凭借较强实力在成交价金额上构建50%的快速增长，打破绿地而忽得头筹。据万科内部人士透漏，万科的小股策画有时候是前期再行小股，后期渐渐减少股份，如果项目前景好，不回避大股策画的作法。一名业内人士告诉他记者，经过两三年收购尝试之后，融创现在的收购手法日趋成熟期，它不会与每家企业投一个合作条款，或者说对赌协议，对于被收购方而言，有被全盘并购的风险。

轻资产之道通过辨别财报难于找到， 2012年－2015年几家大型房企毛利率表明，比起绿地、保利地产、恒大和碧桂园这几家千亿房企，万科毛利率是千亿房企中低于的；万科、碧桂园和绿地的毛利率都是上升趋势；毛利率和布局几线城市关联性很弱。克而瑞研究中心分析师傅一辰分析认为，万科今年经常出现在一线和重点二线招拍挂市场上越来越少了，唯一一次和信约一起拿了杭州的地，还解散了。

万科的收收购渠道多，自有自己拿地的办法。可见万科在拿地成本方面不不存在问题，甚至较小企业是有优势的。此外，万科的房子溢价能力较高，这也是万科能在三四线城市展开小股策画的原因之一。

2013年－2015年，万科的业绩和净利润增长速度差距并不大。但再行把净利润分成归母净利润和少数股东损益，就可以显现出问题：归母净利润的增长速度近不及少数股东损益的增长速度，最显著是2015年报中反映的，营收和净利润快速增长了35%，归母净利润仅有快速增长了15%，但少数股东损益快速增长了121%，整整43亿元利润被分走，占到了净利润三成。

因此，万科企图通过将小股策画与合伙人制度挂勾，一方面使得万科员工有更加多机会参予项目，起着一定的鼓舞起到；另一方面构建了轻资产化，不利于减少风险。与土地方的合作能使万科提供更大的收益，万科在合作方的自由选择上优先考虑到研发能力较强但却享有土地资源的中小企业。2013年万科与铁狮门合作开发坐落于旧金山市中心高层住宅项目，铁狮门通过以较小的资本投放取得较小的收益分为。

根据协议，万科持有人这个注册资本2.5亿美元项目中70%股权，铁狮门及其旗下基金持有人只剩的30%股权，项目总投资6.2亿美元，另外3.7亿美元通过负债展开融资。铁狮门通过多层杠杆，实际投资严重不足项目2%，但项目由铁狮门展开策画，铁狮门负责管理整个项目的设计、研发、销售和运营，萃取研发链条各个环节的管理费用和旗下地产基金超额收益的分配，提供项目较小的收益分为。于是，2014年3月在万科2013年度业绩推介会上，郁亮月对外宣告，万科将自学铁狮门引进小股策画模式。

而这也称得上房企规模扩展的一种模式。21世纪经济报导记者专访多家房企涉及负责人得知，下半年大多数房企对于地王皆所持慎重态度。阳光城集团首席财务官兼任首席营销官辛琦指出，下半年并购吞并是主流。

并购吞并可玩性不较低，基本上大小项目，一定有做亏的。他指出这就是有实力的房企扩展的良机。

回应，同策咨询研究总监张宏伟认为，一般小房企资金链比较紧绷的时候，就不会必要被大房企并购。土地股权并购对于很多品牌企业来讲，拿地成本较低。大房企蚕食路径对于地产行业杠杆运用情况，有业内人士指出，短期内去杠杆可能性相似为零，中期也大于，最少是掌控杠杆更进一步较慢提高，把国企债务比例略为减少一点。

像房地产，在资金成本大大上升的今天，如果不必高杠杆去做到的话，可能会丧失发展的较好机会。因此，中短期不会有一个较为悲观的态度。

作为资金杠杆被广泛运用的行业，房企资金运作途径也在拓宽。比如，2014年6月，万科作为土地方，引进资金方金地、朗诗展开小股策画研发杭州良渚未来城。以6800万元并购万科项目公司（杭州万业置业）34% 股权。已完成股权转让后，项目公司将由南京朗铭（朗诗全资附属公司）持有人34%、浙江万科持有人33%及宁波金翔（金地全资子公司）持有人33%。

朗诗出项目公司仅次于股东。根据协议，在已完成股权转让后南京朗铭及宁波金翔将分别向项目公司获取股东贷款1.8亿元及1.75亿元。在该项目的合作中，万科是策画者，朗诗和金地当作的是财务投资角色，与昆明云上城项目有所不同，金地、朗诗都具备较强的融资能力，万科在合作中不必须贡献融资资源。成本的低企，倒逼房企小股策画与吞并并购降低成本。

五谷丰登集团涉及人士透漏，正荣2013年在南京江北区以7000多元／平方米的楼板价从万科手中抢走到一块地王，现在证明那片区域楼板价早已缩减到，最近一块地政府规定的起拍价就2万多元／平方米，当年不拿现在就要拿1.5万元／平方米的。融侨集团副总裁、首席投资官康红恩则回应，城市外溢现象在今年上半年尤其显著，比如厦门外溢的漳州等区域渐渐沦为热点。

他还透漏，合作伙伴碧桂园，需要在三四线城市拿地，在城市边缘拿地，并做到得十分好，一个项目一年可以买20多个亿。因此他指出房企必需走进一条差异化的路子才有生存空间。

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