万科、融创等20家房企三季度销售增速放缓 拿地金额同比下滑逾五成

在中央政治局会议特别强调极力遏止房价下跌的基调下，三季度各地方城市总体调控节奏趋稳但力度减，并之后完备出租汽车限售措施、增强差别化住房信贷政策、积极开展管理房地产市场乱象专项行动。在这一背景下，三季度品牌企业销售业绩沿袭了上半年的快速增长态势，但不受市场走势变化影响，去化不及预期，销售业绩增长速度有所上升。

拿地方面，经历去年大力拿地，品牌房企土地储备非常丰富，因资金面承压房企拿地态度广泛渐趋慎重。策略方面，多家重点房企继续加强营销力度较慢回笼资金，慎重投资特性突显，拿地方式向牵头拿地、缴收购投向，且三、四线转入门槛明显提高，主要集中于城市群内或经济、购买力引人注目的核心三、四线城市。中指院的研究报告表明，还包括碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海、招商、远洋在内的20家品牌房企，2018年前9个月销售额高达3.4万亿元，同比快速增长29%；销售面积近2.6亿平方米，同比快速增长25.3%。

不过，随着政策放宽下经常出现的市场调整，品牌房企对后期走势并不悲观，广泛自由选择减缓周转，上半年销售规模屡屡有新的突破。但转入三季度，市场形势显得更为不明朗，房企销售积极性更高，但因市场从容情绪渐浓造成去化不及预期，销售业绩增长速度有所回升。三季度，上述20家品牌房企销售金额为1.1万亿元，同比快速增长21.9%，增幅较二季度收窄17.9个百分点。同时，还包括新城、世茂、恒大、招商、中海、龙湖、远洋、越秀、富力、首创在内的10家代表企业，2018年销售目标平均值完成率在七成以上，整体水平不及去年同期。

据初步统计，截至2018年9月份，中指院重点监测的房企全年销售目标平均值完成率大约77.7%。明确来看，新城、世茂、恒大等企业获益于三、四线的重点项目布局，目标完成率皆在八成以上，远洋也低于去年同期2.8个百分点。而其余重点监测的品牌房企目前目标完成率皆不及去年同期。

中海、龙湖等企业销售业绩增长速度与全国商品房销售金额增长速度基本持平，目标完成率虽然多达70%，但仍高于去年同期10个百分点左右；首创、越秀等百亿元级房企在现阶段业绩保持高速快速增长的形势下，目标完成率仍与去年同期不存在一定差距。在三季度销售规模上升的同时，品牌房企对于投资的态度也渐趋慎重，拿地规模经常出现回升。

2018年前9个月，20家品牌房企共拿地2.2亿平方米，同比上升20%；总计拿地金额9616 亿元，同比上升27.2%。回应，中指院方面回应，毕竟是一方面去年品牌房企整体拿地规模处在历史最低水平，基数偏高；另一方面，今年以来，不受土地出让条件苛刻以及企业资金压力骤升影响，品牌房企拿地日趋慎重，拿地规模有所上升；同时，企业拿地布局沉降三、四线，也是拿地金额上升的最重要原因。

明确来看，上半年20家品牌房企总计拿地金额6978亿元，同比小幅上升 4.9%；三季度，房企慎重投资特征突显，20家品牌房企总计拿地5866万平方米，同比上升 59.9%，总计拿地金额2638亿元，同比降幅不断扩大至55.1%，其中9月份降幅超强七成。而由于热点城市新项目散户去化率显著不及以往，业内人士预计四季度市场将在分化中步入调整，一、二线热点城市新房、二手房市场量价将更进一步断裂，中西部二线城市二手房市场量价也将首度经常出现回升，新房市场比较平稳，而多数独立国家三、四线城市新房市场后劲不足，市场将从下行转入稳定运营周期。

全国整体销售规模也将面对调整，价格涨幅更进一步收窄，房地产开发投资额与新开工增长速度将从高位回升。此外，中指院方面回应，虽然今年以来我国经济上行压力增大，为确保经济平稳发展，央行的货币政策开合有助于，财政政策更为大力。但房地产市场调控未放开，利率、信贷、资产价格等传导机制受到限制，传统的传导机制无法再次为房地产领域成功运送资金。

特别是在是此次货币政策严格力度有所弱化，扩大内需、增进中小企业融资等为获释货币流动性的主要目标，虽然定向减少流动性对房地产市场有雨露皆涂的效果，但是流向房地产市场的资金也是十分受限的。

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